Keuangan

Perubahan Sewa Akun yang Direncanakan FASB – Pengaruhnya terhadap Real Estat Komersial

Pengantar:

Dewan Standar Akuntansi Keuangan (FASB) pada 17 Agustus 2010 merilis “draf paparan” mereka yang mengharuskan perusahaan untuk melaporkan hampir semua sewa di halaman mereka sebagai “hak untuk menggunakan” aset, dan “pembayaran sewa masa depan – utang”. Apa artinya ini bagi bisnis Anda secara umum? Proposal ini sebenarnya menghilangkan perekrutan pekerjaan; semua sewa (kecuali tidak berlaku) akan digunakan menggunakan nilai pembayaran sewa minimum saat ini. Oleh karena itu, pelaku usaha yang sebelumnya memiliki kewajiban untuk menyewa rekening administratif, kini harus mencatat kewajiban tersebut di neraca.

Hal penting yang perlu dipertimbangkan sehubungan dengan rencana renovasi akun sewa adalah, kemungkinan besar sewa yang ada, yang ditandatangani sebelum aturan baru diterapkan, akan memerlukan reorganisasi sebagai sewa modal yang harus dilaporkan di neraca. Ini berarti bahwa agen real estat harus segera mempertimbangkan pengaruh sewa yang ada dan yang direncanakan terhadap laporan keuangan setelah aturan yang diusulkan telah diterapkan. Karena hutang sewa operasional dapat mewakili hutang yang lebih besar daripada semua aset aset lembar gabungan lainnya, pembesaran ulang dapat secara signifikan mengubah halaman peringkat bisnis.

Insentif untuk menulis kewajiban sewa ini di neraca dapat memiliki banyak konsekuensi, seperti: bisnis yang perlu memberi tahu pemberi pinjaman karena mereka sekarang akan tidak mematuhi perjanjian kredit mereka, menegosiasikan perjanjian pinjaman dan peminjam baru sebagai akibat dari perjanjian kredit yang dapat diperbarui. dana. laporan, perkiraan yang digunakan untuk menilai kemampuan serikat kredit akan terpengaruh secara negatif, dan pengembalian laporan keuangan pemberi pinjaman segera setelah perubahan itu efektif, dapat mengakibatkan tingkat ekuitas yang lebih rendah, dan perubahan pada berbagai bagian surat kabar.

Dasar konsep laporan sewa akan berubah dari batas waktu sampai sejauh mana “terutama manfaat dan risiko” telah dialihkan, menjadi pengakuan “hak untuk menggunakan” sebagai aset dan pembagian aset ( dan obligasi) antara majikan dan majikan.

Sebagai bagian dari deklarasi FASB, Dewan menyatakan bahwa dalam pandangan mereka “tanggung jawab saat ini di bidang ini tidak secara jelas mencerminkan sumber daya dan komitmen yang dihasilkan dari transaksi sewa.” Ini menunjukkan bahwa hasil akhir mungkin memerlukan lebih banyak pekerjaan perekrutan untuk ditampilkan di neraca daripada saat ini. Dengan kata lain, sebagian besar, jika tidak semua, sewa yang saat ini dianggap layak dapat dianggap mahal dalam keadaan baru. Dengan demikian, banyak perusahaan dengan portofolio sewa besar mungkin melihat perubahan aset dalam laporan keuangan bisnis mereka.

Bagian dari tujuan ini adalah untuk menghubungkan standar kewajiban sewa dengan Dewan Standar Keuangan Internasional (IASB), yang menetapkan standar tanggung jawab untuk Eropa dan banyak negara lain. IASB dan FASB saat ini memiliki perbedaan yang signifikan dalam praktik persewaan mereka; Yang paling penting adalah tes garis ringan FAS 13 (apakah waktu sewa adalah 75% atau lebih dari umur ekonomis, dan apakah nilai sewa saat ini adalah 90% atau lebih dari nilai wajar) tidak digunakan oleh IASB, yang memilih “fakta dan kondisi” pendekatan yang menggabungkan beberapa penilaian. Keduanya, bagaimanapun, memiliki konsep modal (atau modal) dan sewa operasi, namun garis pemisah ditarik antara sewa tersebut.

FASB akan menerima komentar publik tentang perubahan yang diusulkan hingga 15 Desember 2010. Jika FASB membuat keputusan akhir pada tahun 2011 tentang sewa akuntansi yang diusulkan ini, aturan baru akan berlaku pada tahun 2013.

Selain itu, karyawan Komisi Sekuritas dan Bursa melaporkan dalam laporan yang dipesan di bawah Sarbanes-Oxley, bahwa jumlah biaya transaksi yang ditahan dari departemen penilaian diperkirakan mencapai $ 1,25 triliun yang akan ditransfer ke halaman perdagangan jika ini direncanakan. perubahan dalam akuntansi disambut baik.

Bangunan komersial:

Dampak pada pasar Real Estat Komersial akan sangat besar dan akan berdampak besar pada pemilik bisnis dan pemilik rumah. David Nebiker, Managing Partner dari ProTenant (perusahaan real estate yang berfokus untuk membantu Denver dan perusahaan lokal untuk merencanakan, mengembangkan, dan menerapkan layanan solusi komprehensif jangka panjang) menambahkan “perubahan yang diusulkan ini tidak hanya memengaruhi pemberi kerja dan tuan tanah, tetapi juga pialang karena meningkatkan kompleksitas perjanjian sewa dan memberikan dorongan yang kuat kepada pengusaha untuk melakukan sewa jangka pendek.”.

Sewa jangka pendek menyebabkan masalah keuangan bagi pemilik properti karena petani dan investor memilih untuk menyewa sewa jangka panjang untuk mempertahankan investasi mereka. Oleh karena itu, pemilik rumah harus mendapatkan uang untuk membeli atau memperbarui sebelum undang-undang ini diterapkan, karena akan sangat sulit di masa depan.

Perubahan tanggung jawab ini akan meningkatkan beban administrasi pada perusahaan dan penyewaan fasilitas persewaan tunggal akan dihilangkan. John McAslan Associate di ProTenant menambahkan bahwa “dampak dari perubahan yang direncanakan ini akan memiliki efek mendalam pada perilaku sewa. Karyawan tempat sewa tunggal akan bertanya-tanya mengapa saya bukan pemilik gedung, jika saya harus menulisnya dalam laporan keuangan saya. catatan belum? “”

Di bawah aturan yang diusulkan, pengusaha harus menerapkan nilai saat ini dari obligasi sewa “mungkin” pada halaman peringkat bisnis. FASB memandang leasing sebagai ukuran keuangan di mana pemilik memungkinkan majikan untuk menggunakan properti yang lebih mahal, sebagai pertukaran pembayaran sewa yang mencakup manajer dan bunga, mirip dengan pinjaman rumah.

David Nebiker mengatakan “eksekutif telah kehilangan pandangan mengapa banyak bisnis merekrut dan karena fleksibilitas karyawan mereka, mereka meningkat dan mengontrak, karena kebutuhan lokal berubah, dan bisnis dapat dengan mudah menginvestasikan uang mereka untuk menghasilkan pendapatan, daripada memilikinya sendiri. komoditas.”

Usulan perubahan kewajiban akan mempengaruhi pemilik rumah, terutama bisnis yang diperdagangkan secara publik atau memiliki rekening publik dengan catatan keuangan yang diaudit. Pemilik toko dan wali akan diminta untuk melakukan survei untuk setiap penyewa yang tinggal di tempat atau toko mereka, untuk menilai kondisi tempat tinggal dan biaya sewa potensial.

Pemilik rumah aktif, pengusaha dan penjual harus membiasakan diri dengan standar yang diusulkan yang dapat diterapkan pada tahun 2013 dan mulai menegosiasikan penyewa yang adil.

Kesimpulan:

Hasil dari perubahan yang diusulkan dalam laporan sewa ini merupakan beban kepatuhan yang besar bagi pemberi kerja karena semua sewa akan memiliki komponen pajak tangguhan, akan dibuat di neraca, akan memerlukan tinjauan berkala, dan mungkin memerlukan pengungkapan penuh atas laporan keuangan. pernyataan.

Oleh karena itu, pengusaha perlu mengetahui bagaimana menciptakan dan menjual hubungan yang akan diinginkan oleh pengusaha di masa depan. Sebagian besar pengusaha akan menyadari bahwa peraturan baru menghilangkan manfaat yang telah diberikan FASB 13 kepada mereka di masa lalu, dan mereka akan menyimpulkan bahwa perekrutan tidak berguna. Mereka mungkin juga menemukan standar baru lebih sulit dan lebih rumit untuk dipertanggungjawabkan dan diungkapkan. Pada akhirnya, akan menjadi tantangan bagi setiap penjual dan agen real estat untuk menemukan cara baru beriklan dengan harga real estat dan properti yang membuatnya lebih menarik untuk dimiliki.

Namun, perubahan tanggung jawab yang diusulkan dalam FAS 13 ini dapat memicu kekurangan pasar real estat dan real estat pada tahun 2011 dan 2012 karena bisnis telah memutuskan untuk membeli aset daripada berurusan dengan masalah administrasi, sewa pada tahun 2013 dan seterusnya.

Akhirnya, disarankan agar pemilik rumah dan penyewa mulai mempersiapkan perubahan ini dengan meninjau sewa mereka dengan agen real estat mereka dan mendiskusikan implikasi keuangan dari CFO mereka, akuntan asing dan akuntan pajak, menghindari hal-hal aneh yang dapat terjadi jika / ketika akuntansi berubah . diterima.

Baik David Nebiker dan John McAslan dari ProTenant telah menunjukkan bahwa seluruh tim bisnis mereka terus belajar dan memberi tahu pelanggan mereka tentang potensi perubahan ini sebagai hasil dari proses tersebut.

Lampiran – Deskripsi Korporasi dan Operasi:

Premis dasar akuntansi sewa adalah bahwa beberapa pembayaran hanya untuk sewa, sementara yang lain dibeli dengan benar. Misalnya, jika sebuah perusahaan menyewa ruang kantor selama satu tahun, jumlah ruang tersebut kira-kira sama pada akhir tahun saat perekrutan dimulai; perusahaan hanya menggunakannya untuk waktu yang singkat, dan ini adalah contoh dari performance leasing.

Namun, jika sebuah perusahaan menyewa komputer selama lima tahun, dan pada akhir masa sewa komputer tersebut hampir tidak berguna. Majikan (perusahaan yang menerima sewa) membayar untuk ini, dan membebankan majikan (perusahaan yang menggunakan aset) biaya sewa yang akan menutupi semua biaya sewa, termasuk bunga. Proses ini disebut sewa modal, tetapi sebenarnya merupakan biaya pinjaman, karena aset dan kewajiban tersebut harus dilaporkan dalam laporan keuangan pemberi kerja. Bahkan, pembayaran modal sewa dianggap sebagai pembayaran pinjaman; penyusutan dan biaya bunga, bukan biaya sewa, akan dicatat dalam laporan laba rugi.

Seringkali, biaya sewa tidak mempengaruhi keuangan perusahaan. Namun, ada satu pengecualian. Jika sewa memiliki periode perubahan pembayaran sewa (misalnya, kenaikan yang direncanakan untuk inflasi, atau sewa liburan untuk enam bulan pertama), biaya sewa akan diakui secara merata sepanjang masa sewa. Selisih antara biaya sewa yang diamati dan pembayaran yang sebenarnya dibayarkan dianggap sebagai kewajiban yang ditangguhkan (bagi pemberi kerja, jika biaya meningkat) atau aset (jika menurun).

Baik finansial maupun operasional, komitmen sewa masa depan juga harus disajikan sebagai catatan kaki dalam laporan keuangan. Kewajiban sewa harus diselesaikan setiap tahun selama lima tahun pertama, dan semua sisa sewa dikonsolidasikan.

Sewa adalah modal jika salah satu dari empat tes berikut tercapai:

1) Pajak mengalihkan keanggotaan kepada pemberi kerja pada akhir masa sewa;

2) Orang yang disewa memiliki opsi untuk membeli properti dengan biaya lebih rendah di akhir masa sewa.

3) Jangka waktu sewa adalah 75% atau lebih dari umur ekonomis properti.

4) Harga sewa saat ini, dengan menggunakan tarif sewa sewa, adalah 90% atau lebih dari nilai pasar aset.

Masing-masing poin ini, dan komponennya, dijelaskan secara rinci dalam FAS 13 (dikompilasi sebagai bagian dari L10 FASB Current Text atau ASC 840 Codification).

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Check Also
Close
Back to top button